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NotaPublicado: Vie 29 Ene, 2016 4:11 pm 
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Según La Voz de Lanzarote:

El Ayuntamiento de Yaiza ha ordenado la demolición "total o parcial" del hotel Son Bou, propiedad del empresario Juan Francisco Rosa. La decisión, adoptada el pasado viernes en la Junta de Gobierno municipal, ha sido notificada este miércoles al Juzgado, en el marco de la ejecución de la sentencia que declaró ilegal la licencia de este establecimiento.

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Para evitar el derribo, el promotor tenía que intentar legalizar el hotel obteniendo una nueva licencia. Sin embargo, el Ayuntamiento ha concluido que es imposible legalizar el establecimiento y otorgarle un nuevo permiso, ya que lo que se construyó “triplica” la edificabilidad permitida. “Incumplió con la normativa de otorgamiento de la licencia e incumple ahora”, precisan desde el Ayuntamiento, aclarando que ni siquiera con los "incentivos" que contempla el nuevo Plan General de Yaiza, que permite ampliar la edificabilidad en determinados casos, podría legalizarse este hotel.

Por eso, el Consistorio ordena la demolición de la totalidad o de la mayor parte del establecimiento, hasta "reponer la realidad física alterada". En caso de que Rosa opte por una demolición parcial, tendría que derribar "la parte incompatible con la ordenación", lo que podría suponer el derribo de dos terceras partes del hotel. “No es una cuestión de plantas”, ha explicado a La Voz alcaldesa de Yaiza, Gladys Acuña, que afirma que el incumplimiento no es por la altura, sino por el volumen total de la construcción.

Por eso, será el promotor el que tenga que proponer un plan de derribo, dejando solo un tercio de lo construido actualmente, que es lo que permitiría la normativa. En su resolución, el Ayuntamiento da un mes a la propiedad para presentar un proyecto de demolición y un mes más para llevarlo a cabo. Después, en caso de que el promotor opte por esa demolición de la mayor parte del hotel, tendría que pedir una nueva licencia para legalizar la parte que siga en pie.

La alcaldesa afirma que el propio Ayuntamiento inició de oficio este procedimiento, tanto con el hotel Son Bou como con todos los hoteles ilegales de Playa Blanca. “Requerimos a todos los establecimientos para que presentaran los correspondientes proyectos”, explica, aclarando que en el caso de este hotel, tampoco había iniciado siquiera el procedimiento para intentar su legalización pidiendo una nueva licencia.

Tras el requerimiento del Ayuntamiento, la propiedad del Son Bou entregó inicialmente “unos planos”, pero la documentación aportada “no estaba completa”. El Consistorio les requirió entonces para que enviaran el resto de los documentos necesarios para verificar si el hotel se ajustaba a la actual normativa, pero “nunca la completaron”. Por eso, el Ayuntamiento intervino realizando sus propias mediciones. Y la conclusión fue que habían construido tres veces más de lo que podían.

Así, el establecimiento no solo se levantó con una licencia ilegal (que ya fue anulada por los tribunales), sino que además excedió con creces lo que realmente se le había permitido edificar en esa parcela. Y tampoco tendría cabida en el nuevo Plan General de Yaiza. Cabe recordar que ese nuevo Plan permite aumentar hasta un 50 por ciento la edificabilidad de los hoteles, siempre que ese incremento se destine a zonas comunes. Sin embargo, ni aplicando esos parámetros el Son Bou podría legalizar su exceso de construcción.

El Ayuntamiento ya ha notificado su resolución al Juzgado que anuló la licencia, que es a su vez el que se encarga de velar por la ejecución de la sentencia. Cabe destacar que con esa notificación, simplemente se comunica al Juzgado la decisión del Consistorio, ya que el Ayuntamiento tiene competencias para ordenar ese derribo. Así, no se requiere ningún pronunciamiento judicial para llevarlo a cabo, más allá de las medidas que pueda intentar emprender la propiedad para evitarlo.


Otro hotel sí es legalizable y el resto está en estudio

En cuanto al resto de hoteles ilegales de Playa Blanca, la alcaldesa ha precisado que hasta ahora solo está “avanzado” el análisis de dos establecimientos, mientras el resto continúa “en estudio”. Además del Son Bou, los técnicos de Yaiza ya han emitido también sus conclusiones respecto al hotel Rubicón, ubicado en el Plan Parcial Montaña Roja. En este caso, el Ayuntamiento concluye que el establecimiento sí cumple con lo que permite la normativa, por lo que podría obtener una nueva licencia. “Ni siquiera es necesario aplicarle la normativa incentivada sobre edificabilidad”, precisa la alcaldesa.

Aunque la situación de este establecimiento se debatió también en la Junta de Gobierno del pasado viernes, lo que no ha hecho aún el Ayuntamiento es otorgarle el nuevo permiso. Para ello, la propiedad aún debe cumplir algunos trámites, como constituir un aval que garantice la finalización de las obras de urbanización que le correspondían. “Pero urbanísticamente, cumple”, insiste Acuña.

En cuanto al resto de hoteles, aún no hay conclusiones definitivas ni plazos para conocerlas. “Solo hay un arquitecto informando, con ayuda del redactor del Plan”, explica la alcaldesa. Cabe recordar que junto al Son Bou, uno de los hoteles que incurrió en mayores incumplimientos fue el hotel Papagayo Arena, que entre otras cosas se construyó eliminando un acceso a la playa. Además, también otro hotel de Juan Francisco Rosa, el Princesa Yaiza, incurría en distintos incumplimientos, especialmente en lo referido a la altura, ya que tenía dos plantas más de lo permitido cuando se construyó. Ahora, lo que los técnicos deben evaluar es si se ajusta al nuevo Plan General aprobado.

Más información:
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NotaPublicado: Vie 29 Ene, 2016 4:20 pm 
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NotaPublicado: Mié 02 Mar, 2016 3:56 pm 
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NotaPublicado: Jue 03 Mar, 2016 3:51 pm 
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NotaPublicado: Mar 15 Mar, 2016 4:10 pm 
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Según Diario de Lanzarote:

El propietario del Hotel Princesa Yaiza y del Hotel Son Bou, Juan Francisco Rosa, ha solicitado al Ayuntamiento de Yaiza que el arquitecto Jorge Coderch, redactor del Plan General de Ordenación (PGO) del municipio sureño, aprobado en el año 2014, no intervenga en los expedientes de legalización de sus hoteles.

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Rosa recusa a Coderch, que ejerce ahora como asesor del Ayuntamiento para ese proceso de regularización, porque considera que tiene interés "directo o indirecto" en dicho proceso, ya que fue precisamente el director del equipo que redactó ese Plan. Según el empresario lanzaroteño, ese Plan aborda "como objetivo central" la regularización de esos establecimientos.

Por este motivo, el empresario considera que es "claro" el interés de Coderch "en sostener cualquier contenido del Plan General, incluidos aquellos que sean patentemente disconformes con el ordenamiento jurídico, así como en mantener la preconciba interpretación de dicho instrumento de ordenación por quien lo ha ideado y creado, obviando los clamorosos vicios y defectos producidos en la fase final del procedimiento seguido para su aprobación definitiva".

El propietario del Hotel Princesa Yaiza pide que sean los trabajadores de la Oficina Técnica del Ayuntamiento los que informen sobre sus hoteles porque dice que es "manifiesta la innecesariedad de otra intervención distinta de la que ha de tener la Oficina Técnica del Ayuntamiento, ampliamente dotada del personal preciso y suficiente para intervenir en los procedimientos municipales resolutorios de las licencias".

El empresario considera que el Ayuntamiento de Yaiza cuenta con "arquitectos, ingenieros de distintas ramas y técnicos de otras especialidades y conocimientos varios".

La recusación está dirigida personalmente a la alcaldesa Gladys Acuña y fue registrada el pasado 7 de marzo. En ella, Rosa solicita que se aparte a Coderch de todos los procedimientos de legalización, tanto del asesoramiento como de posibles propuestas, y en particular de los dos hoteles mencionados.

En el proceso de regularización iniciado ahora, los hoteles con licencia anulada deben presentar al Ayuntamiento un proyecto visado de lo que realmente han construido para comprobar si puede encajar con las determinaciones del nuevo Plan General.

Rosa no presentó el proyecto correspondiente al Hotel Son Bou, el Ayuntamiento hizo una medición de oficio y determinó que triplica la edificabilidad permitida, por lo que ha iniciado el proceso de derribo.


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NotaPublicado: Lun 04 Abr, 2016 3:50 pm 
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Según Diario de Lanzarote:

El pasado 30 de marzo, la Junta de Gobierno local del Ayuntamiento de Yaiza denegó la autorización del proyecto que había presentado la propiedad del Hotel Son Bou para demoler parcialmente y obtener licencia para el apartahotel adaptándose al nuevo Plan General, así como la aprobación de los incentivos de renovación hotelera que pide el establecimiento, con permiso de construcción anulado por los tribunales.

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El Son Bou, propiedad del empresario Juan Francisco Rosa, se excede en más de 6.000 metros cuadrados edificados respecto a los metros que podrían ser autorizados. El Ayuntamiento ha instado su demolición total o parcial, hasta que ocupe poco más de 3.000 metros.

La propiedad presentó un proyecto de demolición parcial, firmado por el arquitecto Ángel García Puertas, que a su vez es una solicitud de licencia, pero que tampoco puede ser concedida porque no cumple. Rosa solicita una renovación con cambio de modalidad y aumento de categoría a cinco estrellas.

La Junta de Gobierno basa su negativa en dos informes, uno técnico y otro jurídico, que son desfavorables. El informe técnico destaca que el exceso de edificabilidad no está justificado porque sólo se permitiría un aumento de 1.333 metros, siempre dedicados a zonas comunes.

Son Bou proponía la demolición de una parte del cerramiento de acceso a las habitaciones en tres plantas, que se computaría como un porche cubierto y abierto. Ese espacio, según el informe técnico, seguiría siendo computable.

El informe jurídico concluye que el hotel no tiene ni licencia ni autorización sectorial del Cabildo de Lanzarote. Para poder acogerse a los incentivos de edificación previstos en el Plan General y en la Ley de modernización debe obtener primero ambas cosas. Es decir, para renovarse primero tiene que legalizarse y no al revés.

Según el informe jurídico, el sistema de incentivos no está pensando para edificaciones con licencia anulada, sino para mejora las zonas comunes. No se puede acoger a esos incentivos que "enmascararían legalizar lo que a priori no es legalizable", asegura el informe.

El Ayuntamiento traslada el acuerdo adoptado el pasado 30 de marzo al Tribunal Superior de Justicia de Canarias, al Cabildo de Lanzarote, a la Agencia de protección del medio urbano y natural (Apmun) y a la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias.

Además, el Ayuntamiento advierte también de que el incumplimiento voluntario de la orden de restablecimiento de la legalidad faculta al Consistorio a poner en marcha cuantas medidas sean necesarias para hacerla cumplir.

METROS. El hotel Son Bou se construyó sobre una parcela de 9.506 metros cuadrados en Playa Blanca, en el plan parcial Costa Papagayo, cerca del hotel Princesa Yaiza.

MÁXIMO. El planeamiento establece que se puede construir un máximo de 3.333 metros cuadrados (el 35 por ciento de la parcela). La superficie del edificio es de 9.651 metros.

EXCESO. Las habitaciones podían tener un máximo de 3.117 metros y hay construidos 4.740 metros, según la medición que efectuó el Ayuntamiento de Yaiza.


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NotaPublicado: Jue 07 Nov, 2019 8:35 am 
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Según La Voz de Lanzarote:

El Juzgado de lo Contencioso Administrativo Número 4 de Las Palmas ha rechazado el recurso presentado por la entidad Princesa Yaiza SA, propiedad de Juan Francisco Rosa, para intentar legalizar el hotel Son Bou. La sentencia, fechada el pasado 30 de octubre, avala así la decisión del Ayuntamiento de Yaiza, que hace más de tres años rechazó el proyecto de legalización presentado por el empresario y mantuvo en vigor la orden de demolición total o parcial de ese establecimiento, que triplica la edificabilidad permitida por el Plan General.

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El Consistorio dictó esa orden de derribo en enero de 2016, doce años después de que la licencia fuera anulada por los tribunales. En ese momento, dentro de la fase de ejecución de sentencia, los informes municipales confirmaron que el hotel no podía legalizarse ni con el nuevo Plan General de Yaiza aprobado en 2014 -que aumentó la edificabilidad permitida-, por lo que el Ayuntamiento acordó ordenar “la reposición de la realidad física alterada mediante la demolición de la edificación”.

Un mes después, Rosa presentó un proyecto básico de demolición parcial junto con un proyecto de renovación, para intentar acogerse a más incentivos de aumento de edificabilidad. Sin embargo, los informes municipales rechazaron esta posibilidad y además concluyeron que el proyecto seguía casi triplicando la edificabilidad permitida, al contemplar 9.348 metros cuadrados, cuando el Plan permite en esa parcela 3.333.

Por su parte, Rosa cuestionaba ese cálculo y sostenía que la “superficie computable” era de 5.832 metros cuadrados, defendiendo que los 1.500 metros que aún así seguiría teniendo de más se le debían reconocer como incentivo por la renovación, que es una figura que contempla en el Plan General. Para ello, presentó un proyecto de renovación para reconvertir este apartahotel de 3 estrellas en un hotel de 5 estrellas. Sin embargo, primero el Ayuntamiento y ahora el Juzgado han rechazado de plano esta pretensión.

“Esta juzgadora comparte plenamente las consideraciones vertidas en el informe jurídico sobre la improcedencia de acogerse al sistema de incentivos a la renovación para obtener la legalización de edificaciones contrarias a la normativa urbanística”, señala la sentencia, que a continuación reproduce parte de los informes municipales en los que se basó el Ayuntamiento para rechazar la petición de Rosa.

El sistema de incentivos a la renovación no está pensado para legalizar edificaciones que se erigieron en contra de la normativa urbanística, con o sin título habilitante, y que en un uso (o abuso) de ese derecho se legalice aquel exceso de edificabilidad”, advertía el informe jurídico, señalando que no se puede admitir “un proceso de renovación y recualificación turística que lo que enmascara no es otra cosa que la legalización de lo a priori ilegalizable”. A este dictamen se sumaba también otro elaborado por el redactor del Plan General, Jorge Coderch, que entre otras cosas advirtió que “los incentivos de edificabilidad y de plazas adicionales solamente serán de aplicación a las edificaciones existentes que cuenten con licencia en vigor”.

La sentencia también pone de relieve las contradicciones en las que incurrió la defensa de Rosa, ejercida por la hija de Felipe Fernández Camero, Juana Fernández de las Heras. En su recurso, la letrada cuestionó que el Ayuntamiento denegara la licencia porque el empresario no aportó la autorización turística previa –que era “un requisito inexcusable para poder acceder a la aplicación de renovación turística”-, y alegó que lo que tenía que haber hecho el Consistorio era suspender el curso del procedimiento y requerir a Rosa para que la aportara.

“Se afirma en la demanda que la administración no puede presuponer la inexistencia del documento, pero es la propia parte la que en su solicitud trata de justificar que no le es exigible la autorización turística previa, dando por hecho que carece de la misma”, señala al respecto la sentencia. Y es que después de cuestionar que no se le hubiera dado la oportunidad de aportar ese documento, la abogada se centraba en intentar defender que no era necesario. Para ello citó incluso una sentencia de primera instancia que anuló algunos artículos del Reglamento de Actividad Turística, obviando que ese fallo fue después corregido por el Tribunal Supremo, tal como le recuerda el Juzgado en este nuevo fallo.

Tras concluir que no procede aplicar esos incentivos, la sentencia señala que esto “convierte en estéril el debate suscitado en la demanda sobre las superficies computables, pues aunque se acogiera íntegramente la tesis defendida por la parte actora, nos situaríamos en una superficie de 5.828 metros cuadrados, superior a los 3.333 permitidos”. Por eso, rechaza íntegramente la demanda y condena a Rosa a pagar las costas ocasionadas, en una sentencia contra la que aún cabe recurso.

En su demanda, al que se opusieron tanto el Ayuntamiento como la Fundación César Manrique -que también está personada en este pleito-, Rosa alegaba además una supuesta indefensión, sosteniendo que el Consistorio no le dio audiencia tras recabar los informes municipales y antes de adoptar su decisión. Además, sostenía que esos informes incluían “alegaciones erróneas” que no había tenido “la posibilidad de contradecir ni desvirtuar”.

Sin embargo, además de concluir que la normativa no prevé volver a dar audiencia al interesado con posterioridad a la emisión de informes y antes de la resolución, la sentencia señala que en cualquier caso eso “tampoco habría causado indefensión a la parte recurrente, pues la misma ha podido combatir los informes técnico y jurídico” tanto en el recurso que presentó después ante el Ayuntamiento como en el posterior recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado, que es el que ahora ha sido rechazado.

Por último, la defensa de Rosa llegó a plantear en su demanda incluso una “diferencia de trato” con respecto al procedimiento de legalización de otro hotel, el Princesa Yaiza, que también es de su propiedad. Al respecto, la sentencia señala que lo único que aportó para reflejar ese supuesto trato diferente fueron informes del arquitecto Ángel García Puerta, que son “manifiestamente insuficientes”.

“Se limitan a recoger lo que no es más que el parecer subjetivo y parcial de su autor, no habiéndose aportado, ni tan siquiera, la resolución dictada en relación al hotel Princesa Yaiza, lo que, sin duda, hubiera contribuido a esclarecer en qué términos se dictó la misma”, señala el Juzgado, que subraya que ésta es una “cuestión relevante, pues de los informes aportados, lo que se desprende es que lo que concedió fue una licencia de obra menor, no de legalización”.


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NotaPublicado: Mié 21 Jul, 2021 4:10 pm 
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El Tribunal Superior de Justicia de Canarias ha acordado dirigir un “requerimiento personal” al alcalde de Yaiza, Óscar Noda, advirtiéndole de que le impondrá multas si el Ayuntamiento sigue sin entregar el expediente con el que se intenta legalizar el hotel Princesa Yaiza, propiedad del empresario Juan Francisco Rosa.

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La Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso del TSJC requirió esa documentación al Consistorio el 4 de noviembre de 2020 y la providencia, que fue recurrida, es firme desde el pasado 26 de enero. “Sin embargo, a pesar del tiempo transcurrido, no consta que hasta la fecha por parte del Ayuntamiento de Yaiza se haya procedido al cumplimiento de lo dispuesto en la misma”, señala la nueva resolución de la Sala, que tacha de “excesivo” el retraso del Consistorio.

Por eso, ordena reiterar al alcalde que proceda a la ejecución de la providencia dictada hace más de ocho meses o a que formule alegaciones, “apercibiéndole de que en caso de incumplimiento en el plazo de un mes desde la recepción de la notificación, se podrá proceder a la imposición de multas coercitivas”.

Al respecto, se remite al artículo 112 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, que autoriza a los magistrados a imponer multas “de ciento cincuenta a mil quinientos euros a las autoridades, funcionarios o agentes que incumplan los requerimientos del Juzgado o de la Sala, así como reiterar estas multas hasta la completa ejecución del fallo judicial, sin perjuicio de otras responsabilidades patrimoniales a que hubiere lugar”. Incluso, ese artículo contempla la posibilidad de “deducir el oportuno testimonio de particulares para exigir la responsabilidad penal que pudiera corresponder”, en caso de incumplimientos graves y reiterados.

El requerimiento de esa documentación se produjo dentro del procedimiento de ejecución de la sentencia que declaró ilegal el hotel en el año 2003, y que sigue sin ejecutarse casi dos décadas después.

Tras la aprobación del nuevo Plan General de Yaiza, Rosa intentó pedir una nueva licencia, pero los informes municipales concluyeron que era ilegal e ilegalizable, incluso pese al aumento de edificabilidad que permitía el nuevo plan. En concreto, concluían que seguía teniendo 5.116 metros cuadrados más de lo permitido, que la superficie habitable en sótanos se excedía en cerca de 1.000 metros cuadrados y que la ocupación sobre rasante también estaba muy por encima de los parámetros establecidos, y advertía incluso de la necesidad de demoler parte de la construcción.

Sin embargo, el diciembre de 2017, la Junta de Gobierno de Yaiza concedió al empresario una licencia de obras para varias intervenciones menores, valoradas en poco más de 36.000 euros, para la “adecuación de la realidad física a la ordenación urbanística”. En ese acuerdo, se indicaba que se procedería “en una fase posterior del expediente a pronunciarse respecto a la legalización del establecimiento turístico hotel Princesa Yaiza”.

Durante la tramitación de la solicitud de esa licencia, el empresario llegó a presentar proyectos y planos distintos hasta en cuatro ocasiones, y ni siquiera coincidían las distintas mediciones aportadas por la propiedad. La última la entregó el 26 de octubre de 2017 y dos meses después el Ayuntamiento le concedió la licencia, como paso previo al intento de legalización.

Ahora, lo que sigue reclamando el TSJC es todo ese expediente, incluyendo los distintos proyectos y planos presentados por la propiedad, para decidir si autoriza un acceso a las instalaciones para realizar las comprobaciones necesarias. Esa solicitud para acceder al hotel fue planteada dentro del procedimiento de ejecución del fallo que declaró ilegal el Princesa Yaiza, para garantizar que el proyecto y lo ejecutado ahora se corresponden con la realidad, cosa que no ocurrió cuando se construyó. Y es que además de que la licencia era ilegal -como determinó la sentencia que estimó los recursos del Cabildo y de la Fundación César Manrique-, la obra realizada en su día ni siquiera se ajustaba a lo que se había autorizado.

Por la concesión de ésa y de otras licencias ya fue condenado el que entonces era alcalde, José Francisco Reyes, dentro del caso Yate; mientras que su sucesora en el cargo, Gladys Acuña, fue condenada por delitos de prevaricación, al haber otorgado un permiso ilegal a este mismo empresario para la apertura de la bodega Stratvs.


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Traducción al español por Huan Manwë para phpbb-es.com